부동산 교환, 양도소득세 줄일 수 있다!
화수분씨는 현재 일시적 2주택자이다. 2007년 11월 강남으로 이사오면서 마포의 아파트를 내놓았는데 아직까지 팔리지 않고 있다. 일시적 2주택의 경우 비과세를 받기 위해선 새 집을 취득한 지 2년이 되는 2009년 11월까지 마포 집이 팔려야 하는데 아직까지 팔리지 않고 있어 걱정이 이만저만 아니다. 싸게 라도 다시 주택을 내놓고자 마포아파트 근처 중개사사무실에 들렀다가 다른 동에 있는 분이 화수분씨와 같은 처지에 있는데 두분이서 아파트를 맞교환 하는 것이 어떠냐는 제안을 받았다. 화수분씨는 뜻밖의 제안에 이러한 경우엔 양도소득세가 어떻게 되는지 궁금해 졌다.
부동산 교환도 양도소득세 부과된다?
자주 묻는 질문 중에 부동산을 교환하고 돈 받은 것도 없는데 왜 양도세가 부과되는지 모르겠다고 하시는 분들이 있다. 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권에 대해 상호 이전할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 유상계약이다. 이러한 교환도 돈 대신 다른 재산을 받았을 뿐 실질적인 매매와 다를 바 없으므로 세법에서는 양도소득세가 과세되는 거래로 규정하고 있다.
교환자산은 언제 취득하게 되는것일까?
일반적으로 양도자산의 취득 및 양도시기는 잔금청산일이고 잔금청산일 보다 소유권이전등기접수일, 사용수익일이 빠른 경우는 소유권이전등기접수일, 사용수익일을 취득시기로 본다.
교환계약에는 동등가치의 두 부동산을 맞교환하게 되어 금전거래가 수반되지 않는 교환과, 교환대상 부동산의 가치가 서로 동등치 않아 금전거래가 수반되는 교환이 있다. 그래서 일반적인 양도아는 약간 다른 취득시기가 있다. 또한 교환자산의 양도 및 취득시기는 교환가액에 차이가 없으면 교환성립일이고, 차액의 정산이 필요한 경우는 이를 청산한 날이며, 시기가 불분명한 경우는 교환등기접수일이다.
교환으로 인한 양도소득세 계산교환으로 인해 양도하는 자산의 양도가액 양도자산의 실지거래가액이고, 취득자산의 가액은 취득자산의 실지거래가액이다. 그런데 목적물의 가액이 동일하지 않은 경우 차액만큼 현금을 주고 받는데 이런 경우 많은 분들이 혼란스러워 한다.
이 경우는 금전대신 부동산을 받았다고 이해하면 되며, 금전으로 수수한 가액은 양도자산과 취득자산의 가액에 가감해준다. 예를 들어 갑씨가 소유한 A아파트까 4억이고 을씨가 소유한 B아파트가 3억이라고 보고 을씨가 갑씨에게 차액 1억원을 현금으로 준다고 가정한다.
구분양도가액교환으로 취득한 자산가액갑의 입장3억 + 1억 = 4억4억 - 1억 = 3억을의 입장4억 - 1억 = 3억3억 + 1억 = 4억
이후 양도소득세 계산은 양도한 재산가액의 취득가액과 필요경비를 넣어 계산하는데 일반적인 양도와 같다. 교환으로 절세하자.1세대 1주택 비과세에서 다른 주택을 취득하여 2주택이 된 경우 2년내 비과세 요건을 충족한 종전주택을 양도시 비과세 적용을 받을 수 있다. 그러므로 보유 및 거주요건을 충족한 종전주택을 양도하려 하여도 매도가 안될 경우 교환을 통해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉, 유예기간을 늘리는 효과가 있고, 취득세 등록세 등을 고려하더라도 양도소득세가 없으므로 일반적으로 절세효과가 있다.
<자료제공 : 세무사 정제득 ☎ 357-0304~6>